税務評価や不動産会社の査定との違い

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税務評価や不動産会社の査定との違い
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だから必要、不動産鑑定評価書
正確な時価が把握でき、公的に認められている書類

不動産の売買、遺産分割、債務整理や相続税申告等、不動産の価格を把握したい局面は様々ですが、次の方法により不動産の価格を把握することもできます。
① 税務評価
② 不動産会社の査定
税務評価は相続税路線価等の公的価格に基づき計算した価格であり、不動産会社の査定は文字通り不動産会社の意見価格です。では、こうした価格と不動産鑑定士が評価した価格とではどのような違いがあるのでしょうか。

税務評価との違い

税務上の計算方法

税理士の先生が計算する時価は、国税庁の相続税路線価を0.8で割り戻し、角地や不整形といった個別性は画地補正率を乗じることにより計算する方法を採用していることが多いようです。
(相続税路線価÷0.8)× 画地補正率
相続税路線価による計算は、一般的な戸建住宅地等の場合には現実的な価格を得ることができるケースもあります。しかし、商業地の場合や複雑な権利が付着している場合等においては、市場の価格と乖離する可能性が高くなります。
また、画地補正率は、財産評価基本通達により定められており、画一的な計算が行われています。
客観的であるため、誰にでも分かりやすい計算方法であるというメリットがありますが、不動産の個別性を重視していないため、時価と乖離する可能性があります。

不動産鑑定士の評価方法

不動産鑑定士は、画一的な方法による評価ではなく、以下のように価格に影響を与える諸要因を分析した上、対象不動産が市場においてどの程度引き合いがあるか等にも留意しつつ、対象不動産の価格を評価しています。
特に、角地や不整形といった個別性に関しては、どの不動産についても画一的な判断を行うのではなく、対象不動産が存する地域を分析することにより、補正率を判断しています。
例)同じ不整形でも、A町の住宅地域とB町の住宅地域では補正率が異なる場合もあります。
このように、不動産鑑定士は不動産市場の分析を踏まえ、地域の分析や対象不動産自体の分析をした上、個別的に判断を行い、理論的に不動産の価格を評価していきます。
一般的な要因 自然的、社会的、経済的、行政的な要因
例)地勢、人口、物価や賃金、不動産に関する税制
地域的な要因 道路の幅員、駅距離、上下水道の供給状態、公共施設・
商業施設の配置の状態等
※住宅地域は快適性・利便性、商業地域は収益性等に着目
個別的な要因 形状(不整形等)、接面状況(角地等)、道路との高低差、
土壌汚染の可能性、建物の建築年、建物の構造・材質等、
建物維持管理の状態、不動産と環境との適合性等
市場における需要 対象不動産の主たる需要者の想定、対象不動産の市場における引き合いの程度等

税務評価との違い

税理士の先生が計算する価格は、一定の決まり(※)に従って計算しており、画一的な性格を有しているため、誰が計算しても結果は概ね同じとなります。
※ 財産評価基本通達
一方、不動産鑑定士が評価する価格は、不動産鑑定士の「判断」が含まれるため、同じ不動産を評価した場合でも評価結果が一致することはほとんどありません。しかし、これは案件に応じて様々な分析を行った上で価格判断をしているためであり、当然のことと言えるでしょう。
別の言い方をすれば、不動産鑑定士は価格の評価にあたって、対象となる不動産を入念に調査分析しているため、評価結果は理論的で説得力があり、価格が示す信頼性も必然的に異なると言えます。
  税理士による土地評価 不動産鑑定士による鑑定評価
評価基準 財産評価基本通達 不動産鑑定評価基準
判断要素 ほとんど無 有(大半が判断)
価格の相違 (原則)無
価格の性格 みなし時価 時価

不動産会社の査定との違い

不動産会社の査定

不動産会社は、その地域の不動産の売買情報に精通しており、成約価格(売れる価格と買える価格)の水準を把握しています。
不動産会社の査定価格は、不動産の売却を希望する依頼者に対し、その売却価格を決定するにあたって、不動産会社が意見として提示するものであり、参考としての性格を有します。このため、内部資料として利用する際には有効ですが、裁判所や税務署といった公的機関に提出する際には留意する必要があります。

不動産鑑定士の評価

不動産の鑑定評価は、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき、市場における適正な価格を把握することを目的としています。
鑑定評価は、豊富な資料に基づき、詳細な調査及び価格に影響を与える様々な要因の分析を行って不動産の客観的かつ適正な経済価値を表します。
例えば、不動産取引は売主や買主の力関係や諸事情により、「売急ぎ」や「買進み」といった個別的な事情が介在することがあります。不動産鑑定士はこうした事情を取り除き、不動産が本来有する適正な価格を評価します。
また、不動産取引が行われた時点と価格を知りたい時点とは異なっていることが大半であり、不動産鑑定士はこうしたタイムラグについても補正を行っています。
このように、不動産鑑定士により理論的に導き出された価格は信頼性が高く、説得力に優れているため、関係当事者はもちろん、公的機関から個人間の取引に至るまで広く利用して頂けます。

不動産会社の査定との違い

不動産会社が査定する価格は、査定方法をはじめとして、内容や精度も不動産会社により異なり、法的な責任はありません。こうした査定価格はあくまでも参考価格であり、関係当事者間のみで通用する利用制限つきのものとなります。
一方、鑑定評価は不動産鑑定士のみが行い得る独占業務であり、適正な価格の提供を業とする唯一の専門家として国家資格を付与されています。
詳細な調査と専門的な要因分析を行って作成された不動産鑑定評価書は不動産の客観的かつ適正な経済価値を証する書面として有効な立証資料となります。このため、関係当事者間はもちろん、第三者や公的機関に対しても通用するものとなります。
このように、不動産会社の価格査定と鑑定評価では、目的、価格を求める方法、形式、責任の重さの他、価格に対する信頼性や公的証明能力などに違いがあると言えるでしょう。
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