税務上の広大地判定の意見書と調査報告書

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広大地の判定に悩む税理士の先生
節税をしたい相続人の方

税務上の広大地として判断された場合、土地の評価額が下がることにより納税額が大幅に減額され、納税者に有利となります。
一般的に広大地と言えば、面積が広い土地を指しますが、「税務上の広大地」とは、単に面積が広いだけではなく、様々な要件を満たす必要があります。税務上の広大地に該当するか否かの判断は、不動産に関する様々な知識と不動産市場の把握も必要なため、専門家の知識が必要となります。
提携の不動産会社のヒアリングを踏まえた、説得力のある意見書(または報告書)の作成が可能となっています。
不動産会社の中でもデベロッパーを中心とした開発に対する情報量や判断と、不動産鑑定士の専門的な分析能力の双方を取り入れたサービスをご利用いただけます。

税務上の広大地に該当するのか?無料で診断します。

戸建とマンションが混在している場合の判断は?
著しく大きいと言えるか?
開発許可の基準面積より小さいが適用できるか?
公共公益的施設用地(潰れ地)が生じるか?
容積率300%以上でも適用できるか?
市街化調整区域では適用できないか?
評価単位の分け方が分からない

不動産会社の査定との違い

相続税における土地評価において、「広大地」に該当した場合、土地の評価額が下がることにより納税額が大幅に減額され、納税者に有利となります。
この税務上の広大地に該当するか否かの判断については、不動産の行政上の規制や鑑定評価に関する知識が必要となるほか、対象不動産の周辺エリアの不動産利用状況、戸建住宅及びマンションの開発動向等も併せて判断していく必要があります。
不動産に関する様々な知識と不動産市場の把握も必要なことから、税務上の広大地に該当するか否かの判断は実務面で困難な場合が多いため、専門家である不動産鑑定士の判断が必要となってきます。

申告リスク

税務上の広大地に該当するか否かについては、広大地の要件にあいまいな部分もあり、微妙な判断が必要となる局面も少なくなく、誤って広大地として申告すると、税務署に否認されるリスクがあります。
主な否認事例
・開発道路等の潰れ地が生じないにもかかわらず、広大地と判断
・マンション適地であるにもかかわらず、戸建住宅適地であると判断
その一方、税務署に否認されることを恐れて、広大地を適用できる土地であるにもかかわらず、適用せずに申告している場合も見られます。
例)アパート、低層マンション、倉庫といった建物がすでに建築されている土地

広大地判定の意見書

実務上、マンション適地かどうか、また開発道路が必要かどうかの判断については、不動産事情に精通していない限り困難であると思われます。
また、広大地の判定は説得力のある資料に基づいた説明がないと、税務署に否認される可能性もあることから、相続税の申告にあたっては不動産鑑定士の意見書を活用することをお勧めします。
一方、マンション適地である等の広大地に該当しない場合において、クライアントや関係者に説明する場合にも有効となります。
その他、近年は課税強化の方向が打ち出されており、相続税対策として事前検討も必要と言えるでしょう。

更正の請求

すでに行った相続税の申告で、広大地評価を行わず高い評価額で申告し、納税額が過大であった場合、減額更正を行い、税金が還付されるケースがあります。
更正請求の期間は以下の通りです。
平成23年12月2日以後に
法定申告期限が到来する申告
法定申告期限から5年以内
(後発的理由などにより更正の請求を行う場合には、
それらの事実が生じた日の翌日から2か月又は
4か月以内)
平成23年12月1日以前に
法定申告期限が到来する申告
法定申告期限から1年以内
(後発的理由などにより更正の請求を行う場合には、
それらの事実が生じた日の翌日から2か月又は
4か月以内)
更正の請求は、一度申告して納税したものを覆すため、説得力のある資料が必要となり、不動産鑑定士の広大地判定の意見書が最も有効な資料と言えます。

広大地の判定要件

平成16年に相続税に関する財産評価基本通達の一部が改正され、広大地と判定された場合、簡便な計算方法により評価額が計算されることになりました。

広大地の計算方法

広大地と判定された場合、以下の計算式により行います。
広大地の評価額=正面路線価×広大地補正率(※1)×地積(※2)
※1 広大地補正率=0.6-0.05×(対象地の面積/1,000㎡)
※2 5,000㎡以下の地積のものが適用となるため、補正率は0.35が下限

税務上の広大地とは

税務上の広大地、すなわち財産評価基本通達24-4に定める広大地に該当するためには、以下の全ての要件を満たす必要があります。
①大規模工場用地に該当しない
②中高層集合住宅等の敷地用地に適していない
③その地域における標準的な宅地の地積に比し著しく面積が広大である
④開発行為を行うとした場合、道路や公園といった公共公益的施設用地の負担が必要である

相続税申告・試算のための意見書と調査報告

広大地を適用して相続税の申告を行う場合、更正の請求を行う場合には、広大地判定に関する意見書をご利用いただけます。また、相続税の試算段階においては広大地判定に関する調査報告書で検討することが可能です。その他、広大地が適用できない場合、説明資料として調査報告書をご活用いただけます。

申告時の意見書の作成

広大地を適用して相続税の申告を行うにあたって、次のような不安を感じるときには、広大地判定に関する意見書の利用をお勧めします。
・当初の申告で広大地を適用する予定だが不安
・広大地の可能性があるものの、広大地を適用せずに申告する予定
・広大地を適用して申告する予定だが、説明資料が不十分
確かに意見書を添付した場合でも、すべてが広大地として認められる訳ではありません。
しかし、役所調査や開発動向等の調査を行い、色々な観点から広大地が適用し得るかを検討したことにより、クライアントや関係者に対しても評価額を下げるために尽力したことになり得ます。

試算時の調査報告書の作成

相続税の試算段階において、次のような不安を感じるときにも、広大地判定に関する調査報告書の利用をお勧めします。
・広大地に該当するか否かの判断が付かない
・広大地に関する調査をする時間がない
・広大地の可能性があるものの、広大地を適用せずに申告する予定
・広大地を適用して試算する予定だが不安
現地調査及び役所調査を行って広大地の適用の可能性についての判定を行います。
なお、広大地として申告時に意見書をご依頼される場合は、割引の適用があります。

広大地が適用できない場合の説明資料としての調査報告書の作成

無料診断の結果、広大地に該当する可能性が低いことをご報告した場合、クライアントや関係者への説明資料として、広大地判定に関する調査報告書をご活用頂けます。

広大地判定の調査のながれ

まずは、広大地に該当する可能性に関して無料診断させて頂きます。
また、ご依頼があった場合、その結果に応じて、広大地判定の意見書または調査報告書を作成いたします。
お申込みフォームまたはお電話からお問い合わせください。
物件の概要等のヒアリングを行い、必要に応じて住宅地図や
公図等の書面をご提出頂きます。
広大地に該当するか否かの調査を行います。
広大地に該当する可能性の高いこと
の結果をご報告します。
広大地に該当する可能性が低いこと
の結果をご報告します。
広大地判定の意見書または
調査報告書を作成します。
広大地判定の調査報告書を
作成します。

広大地に該当する可能性が高い場合

相続税の申告のための添付資料として、広大地判定の意見書を作成します。
または、申告の試算段階における検討材料として、調査報告書を作成します。

広大地に該当する可能性が低い場合

広大地に該当する可能性が低いことに関する説明資料として、クライアントや関係者への調査報告書を作成します。
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