相続(遺産分割・共有物分割・遺留分)における代償金等の時価評価

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相続(遺産分割・共有物分割・遺留分)

共同相続人の間で争いがある場合、または数次相続で疎遠な相手方に対する説明が必要である場合においては、正式な不動産鑑定評価書による遺産分割等を行った方が良いと思われます。
しかしながら、以下の場合には正式な不動産鑑定評価書が必ずしも必要とは限らないため、簡易な価格調査で対応しては如何でしょうか。
事件の見通しを立てるときに正確な価格が知りたい
調停段階や争いが小さい場合の案件において、不動産会社の査定より正確な時価が知りたいが、費用は極力抑えたい

遺産分割

遺産分割において、鑑定評価が必要となるのは主に以下の場合となります。
相続財産の全体の価格を把握する場合
現物分割において、特定の不動産の価格を把握する場合
現物分割の結果、共同相続人の間における取得格差を代償金で解決する場合
代償分割において、代償金の支払のため、特定の不動産の価格を把握する場合
特別受益があり、その目的の不動産の価格を把握する場合
寄与分があり、寄与分を除く相続財産の価格を把握する場合

共有状態の解消(代償分割、共有物分割など)

遺産分割にあたって、潜在的に法定相続人による共有状態となっている場合、共同相続人の1人が他の共同相続人に対して代償金を支払うことにより、不動産を単独取得する方法を選択することがあります(代償分割)。
現物分割や競売によらず、この価格賠償の方法により共有状態を解消することが可能となりますが、価格賠償にあたって代償金の根拠となる不動産の共有持分の価格を求めることとなります。
その他、遺産分割の結果として共有となり、登記も完了した後に共有状態の解消を求めることがあります。このような場合も価格賠償によることが多いため、不動産の共有持分の価格を把握することが必要となります。
共有持分を不動産鑑定評価するにあたっては、一般的には他の共有者との共有状態を選好する者はいないと考えられるため、共有状態にあることに基づく減価を行います。
しかし、共有物分割において共有持分を評価する場合、単独所有になることが前提となるため、共有に基づく減価等は考慮しないことになります。

遺留分減殺請求

遺留分減殺請求の行使にあたって、鑑定評価が必要となるのは主に以下の場合となります。
遺留分の算定において、相続財産の総額を把握する場合
遺留分減殺請求において、遺留分侵害の有無の判断を行うにあたり、不動産の価格を把握する場合
遺留分減殺請求において、遺留分権利者に対する価額弁償を行うにあたり、不動産の価格を把握する場合

その他

その他、例えば限定承認において、簡易な不動産の価格調査による案件の処理が可能な場合もありますが、必要に応じて正式な不動鑑定評価書を取得することになります。
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