賃料の改定・賃料の設定における評価

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賃料の改定・賃料の設定

不動産の鑑定評価では、新規賃料を求める場合と継続賃料を求める場合がありますが、裁判や調停にあたって不動産鑑定評価書が必要とされるのは継続賃料が圧倒的に多いと言えます。
継続賃料は賃貸人と賃借人の権利調整としての性格を有しますが、個別的要因と客観的要因を総合的に勘案し、説得力のある継続賃料の評価を行います。
【個別的要因】
賃貸借契約の締結の経緯、その後の賃料改定の経緯、契約の内容等
【客観的要因】
GDP、国内企業物価指数、消費者物価指数、家賃指数等
簡易な価格調査
以下の場合には正式な不動産鑑定評価書が必ずしも必要とは限らないため、簡易な価格調査で対応しては如何でしょうか。
事件の見通しを立てるときに正確な価格が知りたい
調停段階や争いが小さい場合の案件において、不動産会社の査定より正確な時価が知りたいが、費用は極力抑えたい

新規賃料

対象不動産を新規に賃貸借の用に供した場合において成立する賃料をいい、市場賃料ともいいます。

継続賃料

継続中の賃貸借契約に係る当事者間において成立し得る賃料を継続賃料といいます。
経済情勢の変化や不動産価格の変動等に伴い、現行賃料が市場における賃料水準と乖離している場合、契約の当事者は減額または増額といった賃料改定を希望することがあり、これに関する評価が必要となります。
地価下落局面における継続賃料
継続賃料が求めることを依頼されるのは、主に以下の場合となります。
現行の支払賃料が周辺の賃料相場と比べて割高となり、借主から減額改定を求める場合
現在の支払賃料が周辺の賃料相場と比べて割安となり、貸主から増額改定を求める場合
契約条件又は使用目的が変更されることに伴い支払賃料の改定を行う場合
周辺の賃貸市場の取引に比べ、高額な保証金が預け入れられている場合において、当該保証金の一部を借主に返還するにあたり、支払賃料の改定を求める場合
なお、継続賃料の鑑定評価では、現行賃料について賃貸人と賃借人が合意した時点である最終合意時点(現行賃料の約定時点)が重要となります。
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