債務整理(私的整理・民事再生等)における時価評価

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私的整理・法的整理(民事再生法等)

倒産手続きには再建型と清算型がありますが、不動産の鑑定評価が求められるのは主に再建型であると言えるでしょう。
再建型の私的整理や法的整理(民事再生法や会社更生法)のスキームにおいて、債務者の不動産の価値を適正に把握することが求められており、当該不動産の客観的な評価を行います。
法的整理においては財産評定や担保権消滅許可に係る評価等はもちろんのこと、私的整理における評価等、いずれの局面においても、再生の可否、再生計画、利害関係者等に大きな影響を与えることとなるため、不動産の価格を判定した根拠や判断をはじめとした説得力のある不動産鑑定評価書が必要といえます。
簡易な価格調査
しかしながら、以下の場合には正式な不動産鑑定評価書が必ずしも必要とは限らないため、簡易な価格調査で対応しては如何でしょうか。
事件の見通しを立てるときに正確な価格が知りたい
小さい案件において、不動産会社の査定より正確な時価が知りたいが、費用は極力抑えたい
私的整理        民事再生法        会社更生法

私的整理(任意整理)

法的な手続きとは異なり、私的整理は債権者と債務者の間の合意の上により行われる債務整理となります。
多数の債権者の同意が必要となる再建計画の策定にあたっては、不動産の鑑定評価または価格調査により精査を行うことが必要となります。
私的整理においては、迅速な会社全体のデューデリジェンスが要求されているため、弊社では私的整理の特殊性を踏まえ、不動産デューデリジェンスを担当しています。
一般的に、債務者企業が有する資産のうち、不動産が占める割合は高い場合が多く、不動産評価額の如何により、債権放棄額や再建計画の内容に直接影響を及ぼすと言えます。特に、私的整理は債務者企業の事業価値の毀損を防止するため、法的手続きではなく、私的整理を選択したという経緯があると思われ、弊社ではこうした点にも留意しつつ、業務を進めています。
なお、法的な手続きとは異なり、私的整理は公平性・透明性の確保が困難であるため、中小企業再生支援協議会による「中小企業再生支援協議会の支援による再生計画の策定手順」等が定められています。

民事再生法

民事再生法は、経済的に窮境にある債務者について、債権者の多数の同意を得、かつ、裁判所の認可を受けた再生計画を定めることにより、民事上の権利関係を調整し、債務者の再生を図ることを目的としています。
民事再生法の手続きの中で、鑑定評価が必要となるのは主に以下の場合となります。
① 財産評定(法第124条)
再生手続開始時に再生債務者に帰属する財産目録、貸借対照表の作成のため財産評定を行います。
原則として財産評定は早期売却市場における適正な処分価格により評価を行いますが、必要に応じて事業を継続するものとして評価を行う場合もあります(民事再生規則第56条)。
② 担保権消滅許可(法第148~150条)
担保権は別除権であるものの、債務者には担保権消滅請求権が認められています。
早期売却市場における処分価格として評価を行います。
③ 営業譲渡(法第42条)
事業を継続するものとして評価を行うこととなります。
④ 役員に対する損害賠償請求(法第143条)
この場合、損害賠償の法理を反映した評価が要請されるため、早期売却市場を前提とするものではなく、通常の不動産市場で成立する価格を求めることとなります。

会社更正法

会社更生法は、窮境にある株式会社について、更生計画の策定及びその遂行に関する手続を定めること等により、債権者、株主等の利害を調整し、もって当該株式会社の事業の維持更生を図ることを目的としています。
会社更生法の手続きの中で、鑑定評価が必要となる主な局面は以下の通りです。
① 財産評定(法第83条第1項)
管財人は再生手続開始後、遅滞なく、再生会社に属する一切の財産の価額を評定する必要があります。
この場合、市場において売却できる時価を求めることとなります。
② 再生担保権の目的物の評価(法第146条)
再生担保権の目的物の評価額について、再生手続開始時の時価を求める必要があります。
③ 担保権消滅許可(法第104条~106条)
管財人が行うこととなっており、早期売却を前提とした処分価格を求めることとなります。
④ 再生計画案についての参考資料として、更生計画案作成の基準時における財産評価
⑤ 更生計画の内容が会社の事業の全部を廃止するものである場合の評価
⑥ 更生会社の営業の全部又は重要な一部の譲渡に係る評価
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