不動産を交換するときの時価評価

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不動産を交換するとき

不動産を取得するにあたって、売買という方法ではなく、自分が所有する不動産をある人が所有する不動産と交換するという方法があります。
この場合、税務上、交換する二つの不動産の時価は概ね一致することが求められており、もし二つの不動産の時価の乖離が著しい場合は課税される可能性があるため、事前に鑑定評価等の価格調査により適正な時価を査定して取引されることをお勧めします。

不動産の交換にあたって税務上注意すること

税務上、不動産を交換するに際し、交換の目的となる不動産の評価額の差額は、価格の大きい方の20%以内である必要があります。
特に、法人とその役員等との間における交換といった同族会社間の取引については、課税当局からの厳しいチェックの対象となり得るため、十分注意する必要があります。
交換にあたっては、こうした注意点もありますので、譲渡申告に備え、事前に不動産の価格調査をしておくことで安心に取引を進めることができます。

借地権と底地の交換

土地と土地、土地と建物を交換する場合も見られますが、以下のように借地契約の解消に活用される場合もあります。
土地の賃貸借契約を締結し、借地関係が成立している場合、地主と借地人は完全な所有権を有していません。こうした状態のままでは、不動産の売却は困難であり、金融機関から融資を受けることも困難な場合が多く見られます。
単純に地主が借地権を買い取ったり、借地人が底地を買い取ることも考えられますが、以下の方法によっても完全な所有権を手に入れることが可能です。
いずれの方法の場合においても、借地権や底地の価格は把握しづらいこともあり、交換価格の決定や譲渡の申告のために不動産の価格査定をお勧めします。

土地の規模が比較的大きい場合

借地権と底地の一部を交換する方法です(等価交換方式)。
土地の規模が比較的大きく、借地人が建物の建て替えを検討している場合に有効です。
この方法には、一定の要件を満たすことにより固定資産の交換の特例を用いることが可能であり、税務上、譲渡が無かったものとみなされ、課税を繰り延べさせることができるというメリットもあります。

借地権と地主の他の土地を交換する場合

物件Aの借地権者(甲)は、物件Bの地主です。一方、物件Bの借地権者(乙)は、物件Aの借地権者です。
このような場合、下図のように、甲の借地権と乙の底地を交換することにより、借地契約を解消することができます。
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