路線価より時価が低い場合における時価評価

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路線価より時価が低い場合

相続税や贈与税の申告にあたっては、原則として財産評価基本通達に従う場合が多く見られます。
すなわち、その相続や贈与等で不動産を取得した場合、相続税路線価や固定資産税評価額に基づき、不動産の価格が計算されます。ただし、市場における時価がこれよりも低い場合、不動産の適正時価を不動産鑑定士が評価し、当該評価額をもって申告することができます。

相続税路線価等により時価を計算することの限界

相続税路線価は国税庁が、また固定資産税評価額は各市町村が主体となった公的な価格です。
これら公的価格は客観的であるというメリットがある反面、評価の公正性が求められるため、画一的にならざるを得ない側面があります。
特に、相続税路線価は一般的な戸建住宅の敷地等を前提としたものが多く、不整形な土地や面積が極端に大きい土地や小さい土地には適正な時価を計算できない場合もあります。
この他、公的価格により時価を計算するにあたっては、幾つかの限界もあり、不動産の時価の把握が困難な場合があります。
相続税法第22条による時価は、財産評価基本通達により計算した評価(相続税路線価による評価)とされています。
相続税路線価より市場における時価が低い場合には、当該時価をもって申告した方が納税者にとって有利となるため、不動産鑑定評価書または簡易査定書を活用することにより、相続税の申告をされることをお勧めします。

相続税路線価より時価が低い可能性のある土地の例

・不整形地、間口狭小な土地、奥行長大な土地
・無道路地
・セットバックが必要な土地
・都市計画道路の予定地
・私道を含む土地
・敷地内で高低差が見られる土地
・高圧線下の土地
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