遺産分割・相続における時価評価

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遺産分割

遺産分割にあたって、相続人間で公平であることが最も重要です。
換価分割による方法においては、相続財産を売却した現金を分けることになるため、財産の評価について争いは生じにくいでしょう。
しかし、相続財産に不動産が含まれ、当該不動産が自宅や事業用不動産である場合は、その売却をせずに現物分割や代償分割を選ぶケースがあります。
現金や有価証券等と異なり、不動産は時価を把握することが容易ではありません。さらに不動産に対する思い入れが介在する等、相続人間で不動産価格に対する意見が異なることにより、現物分割や代償分割による方法においては、不動産の評価が問題となる場合があります。
このため、無用の争いを避けるためにも、不動産の時価については利害関係のない第三者による価格調査を行っておく必要があるでしょう。

現物分割

現物分割は、どの相続財産を誰に相続させるか現物により決める方法です。
相続財産を取得する相続人はその相続財産を取得したことによるメリットとデメリットを考慮します。
特に相続財産に不動産が含まれる場合、取得する不動産が相続分に応じた適正なものでなければ全相続人による遺産分割協議が進みませんので、不動産の価格調査をしておく方が良いと思われます。
また、相続財産のほとんどが不動産である場合、複数の不動産を各人が現物分割により取得することになりますが、その各不動産の価値の差が大きければ、相続人間で不公平感が生じる可能性があります。このような場合、相続人間における取得格差を代償金で解決することになりますが(代償分割)、まずは不動産の適正な時価を把握する必要があります。
例)
長男が都心部の収益マンション(3億円)を相続し、長女が郊外の土地(300万円)を相続した場合等

代償分割

主な相続財産が居住用不動産や事業用不動産である場合、換価分割による方法を選択すると、大切な自宅や事業用地を失うことになります。また、現物分割による方法を選択すると、複数の相続人による共有状態になる可能性が高くなります。共有状態になると、不動産の管理や使用などについては共有者間で制約がありますし、遺産分割時、共有者となる者どうしが良好な関係であったとしても、後に関係が悪化することも考えられますし、次の相続の開始時には相続人同士が良好な関係とは限りません。
そこで、相続人の1人が他の相続人に対して代償金を支払うことより、不動産を単独取得する方法(代償分割)を選択することがあります。
この場合、代償金を与える相続人と代償金を受け取る相続人の両方とも、その代償金が適正か否か、つまり代償金の前提となった不動産価格が適正な時価なのか、各々の立場からその妥当性を判断しようとします。このため、代償金の根拠となる不動産の適正な時価を求めることが必要となります。
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