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不動産評価サポート

不動産調査は多岐にわたり、地域特有の規制もあるため、不慣れな場合には重要なポイントを見落とす可能性があります。このため、鑑定評価等が必要でない場合においても、役所調査や現地調査といった不動産調査のみを専門家に依頼し、業務の効率化を図ることができます。
不動産調査の結果は報告書として発行するため、クライアントに不動産の説明をするにあたっても有用であると思われます。
役所調査
① 用途地域、容積率、建ぺい率、防火規制
② 高度規制等、その他の規制
③ 都市計画の内容(都市計画道路等)
④ 前面道路の調査(セットバックの必要性等)
⑤ 土壌汚染の土地利用履歴調査
⑥ 埋蔵文化財包蔵地に関する調査
⑦ 建築計画概要書の取得
⑧ 供給処理施設(水道・ガス・下水)の調査
現地調査
① 対象不動産及び周辺の写真
② 公図等の資料と現地との照合等(不一致が無いか)
 ・前面道路の幅員
 ・水路の状況
 ・隣接地との接面状況(越境等の状態)
 ・収益物件の場合、テナントの実際の入居状況
③ 騒音や臭気の状態など
その他
① 建物のボリューム計算
② 土地の区画分譲を想定した際の区画割り想定図の作製
③ その他

現地調査と役所調査

【道路調査の重要性】
不動産は前面道路いかんにより、その価格が大きく異なります。
このため、役所調査において、前面道路が建築基準法に基づく道路か否か、都市計画道路の予定地に含まれていないか等を調査することが重要となります。
この場合、役所によっては、前面道路の幅員が不明な場合があります。また、調査した前面道路の幅員が現実の幅員と異なる場合や敷地の一部が道路提供されている場合もあるため、不動産の調査は原則として現地に赴き、精査することが重要であると言えます。
【土地履歴調査など】
地上建物がある場合、建築計画概要書(※)の取得により、借地権の及ぶ範囲の判断や評価単位の判定において有用となります。
※ 建築の概要、敷地が及ぶ範囲、前面道路の状況等が記載されています。
また、図書館において旧版住宅地図等を用いて過去の土地履歴を探ることにより、対象不動産及び周辺の利用状態を把握し、土壌汚染の可能性等を調査します。

その他

【建物のボリューム計算】
対象不動産の上に分譲マンション等の建築を想定する場合、各種規制を調査した上、斜線規制をはじめとする高さ制限等を勘案して容積率を計算することが重要となります。
この点、容積率の算出にあたっては容積不算入部分等があり、素人では計算することが困難であるため、弊社提携専門家(一級建築士)による計算を行うことが安全であると言えるでしょう。
【区画割り想定図の作製】
広大地判定を行う際、区画割りの想定図が必要となります。
区画割りにあたっては、開発道路の築造やゴミ置き場の設置等の基準は市ごとに異なるため、これらを定めた条例等を踏まえた上、弊社提携専門家(一級建築士)による適正な区画割り図を作成致します。
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